广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司 林文坚 王伟婷
近年来，评估机构接触因经济利益纠纷、司法关系诉讼的司法鉴定评估业务越来越多，给估价从业人员带来了无形的职业压 力。树立正确的法律意识，规范正确的评估程序，防范操作风险，提高评估质量，是估价人员应重点关注的。本文根据司法评估的 实践经验，结合司法评估技术审裁中的异议点，提取司法鉴定评估中容易出错的估价要点进行分析，为估价从业人员合理规范开展 工作提供参考。目前尚无规范性文件对司法鉴定评估有 统一的概念，笔者结合实践经验，认为司法鉴定评估是指在诉讼过程中，由司法机关或 当事人委托评估机构，注册估价师运用专业估价知识，对诉讼涉及的涉案资产价值或价格等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。这些相关的专业意见就形成 估价报告。司法鉴定评估的涉案资产涉及面广， 包括股权、无形资产、动产、不动产等，其中涉及的不动产种类更多，商业、住宅、办 公、工业、建构筑物、在建工程，以及无完 备手续的土地和建筑物、集体土地等，整体 较复杂。涉案资产缺少权属证明或必要的估价资 料会大大提升工作难度，主要体现在：①涉 案资产缺少权属证明，建筑物建设审批手续 等资料不全；②涉案资产经多次辗转，法律关系复杂，相关资料不能妥善整理并提供；③涉案单位对司法部门存在抵触心理，不愿意提供涉案的估价依据资料；④涉案资产或存在隐蔽的地下管线等特殊情况。若无上述的相关资料，则估价难度会很大。此外，涉案双方的当事人若矛盾比较尖锐，提供的资 料或信息可能相互矛盾，需要估价人员甄别 真伪，也为估价工作增加工作难度。
评估机构应根据委托方提供的涉案资 产实物状况和权益状况资料，如权属证明、他项权利、规划指标等开展估价工作。需要注意的是，当事人提供的估价资料等证据， 未经人民法院采信的，不得作为鉴定评估依 据。因司法鉴定评估的权属材料常存在权属 不清晰、数据不明确的情况，估价师应通过 公开途径对取得的权属资料进行校对。估价 师在核对资料的过程中应及时与法官沟通， 共同商议并解决问题，不可无视问题或者自作主张。每项基础资料需完整提供。如产权证书 缺少附记页，则无法获知其抵押情况、出让金缴纳情况、土地性质或土地使用年限；缺少宗地图，则无法核对宗地四至，判断宗地的具体位置；商业类物业无房屋平面图，则无法判定夹层是否纳入计算建筑面积等。这 些基础资料的完整性，直接影响到评估机构判断是否能够接受委托进行估价。委托书中对项目的估价范围，如不动产 类财产（土地、房地产及附属于建筑物的辅助设施和装饰装修）、非不动产类财产（家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权）等，均需在委托书中予以明确界定。若 机器设备、债权债务、特许经营权等特殊资 产估价超出评估机构的资质范围，应及时与 人民法院沟通，或退出当次估价委托，或引 入相关专业机构对特殊资产进行估价，提供 专业意见，并需在报告中阐明。若存在多宗标的物组合成一个整体，或者一个整体可分割为若干小宗进行独立处置，又或存在某宗标的物的部分或者局部进 行处置等情况，不同处置方式需同步在委托书中予以明确，避免出现争议。司法鉴定评估需明确相关处置费用的处理方式。相关处置费用包括涉案资产交易税费负担方式、欠缴税金及相关费用、评估费 和律师费等财产处置费用等。各方当事人出 于自身利益考虑，往往会对这部分费用的处 置方式有异议。在实践中，建议评估机构与 人民法院沟通，在委托书中对相关处置费用 予以明确处理方式，同步在估价报告中“特 殊事项说明”中予以披露。应根据标的物所包含的财产范围在委托书中明确提交的报告形式，在实操过程中估 价人员应注意区分报告形式的差异，土地估 价报告、房地产估价报告、资产评估报告等不同的报告形式遵循的规程、规范不一样， 应有所区分。一般情况下评估机构只提供估价结果报告，若需提供技术报告，建议在委托书中同步予以明确。
司法鉴定评估的现场查勘应合法合规。估价师需要在法官陪同下进行查勘，且双方当事人或当事人委托律师也需同在现场，在利益双方和法官的共同见证下进行现场查勘 工作。为保证现场查勘的真实性和完整性，现场查勘后估价师应要求法官和双方当事人或代理律师在《实地查勘表》上签字，若需补充相关估价资料，则应在法官见证下由估价师向当事人阐明需补充的估价资料，并需 经人民法院转交至评估机构。评估机构应安排至少含一名注册估价师在内的两名以上估价人员进行实地查勘，若人民法院要求两名注册估价师的，则从其规定。（1）需要核实涉案资产的证载内容与现场状况是否一致，不一致的地方应当如实记录，当面与办案法官及当事人沟通协商处 理方式。（2）应与办案法官及当事人沟通涉案资产是否存在明显瑕疵影响估价结果的情况，如影响土地开发的地下管线迁移、宗地 与四邻的边界纠纷、建筑物的结构质量、周边环境对涉案资产的影响等。（3）若某些项目不能进入内部查勘，估价人员则应尽可能通过其他手段进行补充， 如通过阳台、门缝、玻璃或者利用高差、角 度等从其他建筑物进行观察拍摄。对于追溯性项目或现场已灭失的项目，可以要求当事人提供涉案资产原状的视频照片等资料。上述出现的各项特殊情况均应如实记录 在《实地查勘表》。
司法鉴定评估中，估价人员有接受双方庭审提问的义务，若不能保证调查资料的真实性，则容易导致估价结果出现虚高或者低 估，造成双方异议，也使评估机构和估价师 陷入被动局面。因此估价师应当通过各种公 开途径调查数据，去伪求真，对于网络电话 咨询、现场走访、公开途径查找等数据做好 书面记录，无论是电话号码还是咨询网址等 信息，均记载在工作底稿上，与项目资料一 起存档，以备查询。估价人员在收集资料时要注意相关依据 资料的时效性、现势性及与项目的相关性， 真实反映涉案资产在估价时点的客观情况。若追溯性项目涉及的估价时点较为久远，网络上可收集的交易数据较少，为保证估价结 果的合理性，建议评估机构与人民法院沟 通，人民法院可发函至自然资源部门、住建 部门等政府机构，协助提供相关交易数据。（四）报告内容设定的合理性，保证 估价结果的严谨性
估价报告内容应严谨缜密，各种设定要求符合逻辑，不能为了估价结果而脱离实际。司法鉴定评估中，报告内容设定的合理 性显得更为重要。常见的不合理假设有：① 收益方面的假设，如带租约的物业在考虑收 益时未考虑租赁权对评估价格的影响；②成本方面的假设，如涉案资产为超高层建筑， 设定其建筑结构为钢筋混凝土结构，建设成 本严重偏离实际；③土地权利性质的设定，如涉案资产实际为集体土地，未经人民法院 同意，直接设定为国有土地等。不合理的设定均直接影响估价结果的客观性和公正性，易引起当事人的异议，影响估价行业的公信力。在实践工作中，各种 不确定事项应提前与人民法院进行沟通，对 未有相关文件资料佐证的事项需在委托书中 予以明确，且在报告中对应不同事项进行合 理设定，在此基础上保证估价结果客观、公正、合理。估价报告是司法鉴定评估的工作成果，也是法院引用的独立司法证据，其重要性不言而喻，因此，须重视估价报告的编制，不能简单套用模板，估价师应做到勤勉尽责，从不同项目的实际情况出发，保持审慎的态度完成整项 工作。在实践过程中，应重视资料的收集与整 理，注意现场查勘的合法性和合规性，注重调查资料的真实性和时效性，参数取值做到具有严谨性和依据，如实披露涉案资产的现状与产权瑕疵，准确表述估价依据、估价假设、估价过程和估价结论，以使报告使用者能够 从估价报告中获取客观、准确的鉴定结论， 从而既体现评估机构和估价师的专业性，也降低评估机构和估价人员的评估风险。
